집이나, 상가를 막론하고 모든 거래에 출발점이 되고 법적 보호의 기초가 되는 것이 바로 "계약서" 입니다.
주택의 경우 매매가 이루어지는 경우도 많지만 상가는 임차와 임대에 대한 계약이 대부분입니다. 따라서 상가의 경우는 한번 계약을 체결했다고 해서 모든 관계가 끝나지 아니하고 계약 기간이 만료 될 시점에 이루어지는 재계약 문제도 큰 부담이지만 상가에서 가장 큰 문제는 바로 권리금 문제입니다.

우선 권리금에 대한 정확한 개념을 이해할 필요가 있습니다. 권리금은 현재 세입자와 그 다음 임차를 원하는 사업자 사이에 거래되는 대금입니다. 따라서 현재 건물의 주인과는 하등의 관계가 없는 돈입니다. 그럼에도 불구하고 그동안 상가에 부속 된 권리금에서 가장 많은 분쟁거리는 바로 건물주와 세입자간에 생기는 문제였습니다.

임대차계약 기간을 1~2년 정도로 맺으면 현재의 세입자는 계약기간 동안 앞서 세입자에게 지불하고 들어온 권리금을 영업이익을 통해 모두 회수하기 힘든 경우가 많습니다. 특히 경기 변동이 심한 요즘 시점이라면 오히려 손해를 보고 있는 경우도 있습니다. 이럴 때 계약기간 만료와 동시에 집주인이 계약 해지를 통보하고 직접 사업을 하려고 해도 현재의 세입자 입장에서는 대응할 방법이 많지 않습니다.
권리금 일체를 인정하지 않는다는 내용을 계약서에 미리 첨부해 놓은 경우가 대부분이기 때문입니다. 그래서 상가 임대차보호법에서도 현 세입자가 권리금의 일부를 보전할 수 있는 기간을 확보해주기 위해 10년까지 특별한 하자가 없는 한 계약 연장을 주장 할 권리를 부여했습니다.

권리금은 크게 시설, 영업, 바닥 권리금 등으로 구분됩니다. 시설권리금은 점포 내,외부의 시설에 대한 내용입니다. 인테리어를 최근에 새로 한 경우나 냉장고, 에어컨 등 영업에 당장 필요한 집기들을 신규세입자가 일정 금액을 지불하고 인수하는 경우가 이에 해당합니다. 이 경우는 비교적 두 임차인 간에 합의가 용이합니다.
문제는 영업권리금이나 바닥권리금 형태의 비용입니다. 대게 영업권리금은 수요층이 유사한 사업을 운영하는 경우에 해당하며, 바닥권리금은 비록 수요 대상은 다르더라도 현재 점포의 입지조건이 워낙 좋아 어떤 사업체가 위치하더라도 효과를 금방 누릴 수 있다는 전제하에 요구하는 금액으로 생각하시면 됩니다. 이때 적정 수준은 대게 현재 사업 운영자의 한달 순수익을 6개월~1년 정도 인정하는 범위내에서 책정합니다.

권리금은 그 실체가 인정되지 않는 금액이기 때문에 항상 주의가 필요합니다. 또한 경기에 따른 등락의 폭이 커서 장기불황이 닥치면 점포를 처분하고 싶어도 "울며 겨자 먹기"로 계속 운영해야 하는 경우도 생깁니다. 특히 신시가지가가 형성 된 도시의 구시가지 상권의 경우 권리금 거품이 여간해서 잘 빠지지 않으므로 주의해야 합니다. 또한, 권리금이 없는게 무조건 좋은 것도 아닙니다. 적절한 권리금은 나중에 제 몫을 한다는 점을 기억하고, 효과적으로 대처하는 지혜가 필요합니다.





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