상가 임대차 계약서 쓰시기 전,
필수 체크해야될 서류 및 주의사항에 대해
얘기해보겠습니다.

계약전, 어떤 서류들 확인해야할까?

계약시 주택도 마찬가지입니다.
서류 꼼꼼히 확인하시고 계약하실 필요가 있습니다.
실계약 전 확인해야하는 서류 4가지 설명드리겠습니다.

​1. 등기부등본

지번, 면적, 소유권, 근저당 등 확인할 수 있는 서류입니다.
상가 소유주와 일치 유무 확인, 소유권 외
압류 / 가압류 / 가등기 / 저당권 / 전세권 등
문제가 있는 상가는 아닌지 확인하고
계약 진행하셔야 합니다.

2. 건축물대장

이 서류는 꼼꼼히 체크해야 되는 필수 서류입니다.
이 서류를 통해 정확한 면적 확인 가능합니다.
전용 20평으로 알았지만, 나중에 알고보니 25평보다 작을수도, 클수도
있기 떄문에 확인해보셔야 합니다.
'위반건축물' 유무도 확인 가능하기에
추후 문제가 생기지 않도록 체크!

3. 토지대장 및 지적도

지번, 지목, 면적, 소유자 등 정보를 볼 수 있는 자료입니다.
지번, 소유자 등이 실제 지번과 등기부 지번, 소유자와 일치하는지
확인하셔야 합니다!
지적도는 토지 형상과 주변 경계정보 나오는 자료이므로,
내가 쓸 수 있는 토지 면적은 어디까지인가
확인해보셔야 해요.

4. 토지이용계획확인서
지역 / 지구 등 지정된 내용과 행위 제한 내용 기재사항 체크


계약하려는 상가 현황 파악하기

1. 상가 면적을 정확히 확인

공용면적 / 전용면적이라는 단어가 나오는데요.
-공용면적: 주차장, 엘리베이터 포함하는 면적으로 계산된 면적
-전용 면적: 공용 면적을 제외한 사용 가능한 순수 면적
임대면적 대비 전용면적이 얼마인지 잘 확인하시고
구두상으로 들은 것과 확인 면적이 다를 수 있으니
건축물 대장을 보시고 면적을 정확히 확인해 보세요.
​
2. 하자 확인

전기 수도 냉 난방기 등 영업에 필요한
설비가 제대로 갖추어졌는지 확인 잘 해보시고
나중에 문제될 일 없이 미리 확인하셔야 합니다.

3. 임대차 목적물 위반사항 확인

이행강제금 부과하고 있는지 체크

4. 용도 변경 가능 여부 확인

계약 완료가 되었지만,
하려는 업종이 상가에 허가 안 날수 있기 때문에
각종 인/허가 사항은 시,군,구청을 통해 미리 확인
용도 변경이 필요할 수 있으니,
용도 변경 여부를 미리 체크

5. 업종 제한 확인

계약 하고 보니, 해당 상가에서 하시려고자 하는 업종에
제한을 두는 경우가 생길 수 있습니다.
꼭 계약 전에 체크!
​


임대료 및 관리비 등 확인하기​

1. 관리비 확인

겨울철 / 여름철을 비교해 얼마나 차이나는지 확인
(기존 임차인 통해 체크)
전기/수도/가스요금 미리 정산하시는 것을 추천드립니다.

2. 임대료 부가세 포함여부를 확인합니다.

부가세 별도라는 표시가 따로 없으면 부가세 포함
항목으로 보기 때문에 부가세 포함 여부
확인도 중요합니다!



원상회복의 의무 & 범위 정하기

임대차 계약 종료시
원상 복구 하는 것이 원칙인데요,
원상회복 시점은 계약 종료 후 나가는 시점에서 봤을 때,
임대인과 임차인간 문제이기 때문에
신규 임차인에게 권리금계약을 하고
시설 그대로 양도를 하였으면 크게 문제될 것 없지만
기존 임차인이 권리금을 못 받았을 시
신규 임차인을 찾지 못한 경우 원상복구 문제가 발생합니다.
계약 당시 임대인과 합의하여 미리 계약 전! 원상회복 범위를
정하시고 계약 하시는 것 중요합니다.
당사자 간 원상회복의무 내용이나 범위는 별도 특약을
하였다면 우선적으로 특약 내용이
우선되기 때문입니다.
특약으로 원상회복 비용 청구하기로 명시를 먼저 하시거나
철거시 원상 회복 범위 구체적으로 계약서 쓰실 때부터
정하는 것이 추후에 문제를 줄일 수 있는 부분입니다.
임대차 계약 체결 전, 사진을 꼼꼼히 잘 찍어두신다면
설치하지 않은 시설까지 원상회복 필요가 없습니다.


이 내용 외에도
화재 보험 / 소방 허가 / 전기 등
상가 계약시 미리 알고 계셔야 할 부분이 많아요.

손해보실 일 없도록 꼼꼼하게 확인하시는 것
습관 들이시기로 해요!
상가 임차인은 임대차 계약시 확정일자를 받아야
우선변제권 행사 할 수 있으므로,
상가 계약시 확정일자 꼭 받으시기 바랍니다!