서울 사당역 상권 분석 이모저모
서울 남부지역 중심부에 위치한 사당역은 지하철 2호선과 4호선 환승역이면서
남북방향으로 동작대로와 과천, 동서방향으로 시흥과 강남을 잇는 남부순환로가 교차하는 교통인프라의 메카이다.
남북방향을 연결하는 동작대로는 과천, 수원등 수도권남부지역에서
서울 도심권으로 진입하는 주요길목 중 하나이며, 동서를 잇는 남부순환로는
멀리는 김포공항, 가깝게는 신림동에서 양재, 잠실을 잇는 유명한 상습정체구간이다.
강남, 강북, 강서, 강동을 쉴새없이 오가는 지선, 간선 버스들과
과천, 안양, 수원, 분당방면으로 운행하는 광역버스는 사당역이 사통팔달의 교통요충지이자
수도권남부에 거주하는 직장인, 학생층들이 모이는 요지라는 사실을 입증해준다.
사당역 상권은 서울시내에서도 출근시간대 2호선 사당-방배구간을 타기위한 인구가 집중될 정도로
강남권으로 출퇴근하는 직장인층이 높게 형성된 상권이다.
게다가 서울역, 명동 등 도심권과 과천, 안산을 연결하는 4호선이 교차하면서 일일 평균 16여만명의 지하철 유동인구가 이용하고 있다.
사당역은 넓은 대로변을 끼고 있으면서 횡단보도가 형성되어 있지않아 길을 건너기 위해서는 지하보도를 이용해야 하는 경우가 많다.
이런 통행의 단락현상으로 인해 상권자체가 대로변을 기준으로 각각의 특성에 맞게 블록별로 상권이 형성되어 있는 것이 특징이다.
행정구역상으로도 사당역 남쪽 남태령, 과천 방향은 남현동, 북서쪽은 사당동, 동쪽은 방배동으로 나뉘어져 있다.
먼저 평일 출퇴근시간대 직장인, 학생층 수요가 튼튼하며,
주말 관악산을 등산하려는 등산객수요가 받쳐줘 주일내 쉴새없이 다양한 계층이 오가는 남현동 상권은 사당역 3개 상권 중 가장 눈에 띄는 상권이다.
분당, 과천, 판교 등 수도권 외곽지역으로 운행되는 버스를 이용하는 인구들이 주로 찾는 이 상권은 대로변과 등기소 골목으로 나누어 볼 수 있다.
남현동 대로변상권은 주요 수요층이 출퇴근 이동인구나 통학을 위한 학생층으로 구성되어 있어
화장품, 쥬얼리, 베이커리, 아이스크림, 안경점 등 일회성 점포들이 많이 모여있다.
1층 10평 점포를 기준으로 보증금 5천~1억5천, 임대료 300~500,
권리금 1억원대로 과거에 비해 가격이 조금 떨어졌지만 여전히 만만치 않은 시세에 형성되어 있다.
그마저도 A급 브랜드에서 미리 점찍어두고 있어 점포를 구하기 쉽지 않은 곳이기도 하다.
하지만 남현동상권에서 대로변보다 더 유명한 곳은 ‘등기소골목’이라고 불리는 먹자골목이다. 이곳은 일명 사당역 금싸래기 상권으로도 일컬어지고 있다.
지하철 6번출구로 나와 불과 몇 미터 못 올라가 나오는 골목에 형성된 이 상권은
과거부터 오래도록 상권이 형성돼 퇴근길 직장인 수요와 등기소직원, 뒤쪽으로 형성된 아파트, 오피스텔 거주자, 학생층 등의 수요가 풍부한 상권이다.
‘등기소골목’ 상권은 지하층과 상층부를 제외한 지상1층 점포거래는
몇 년 전부터 거의 없을 정도로 해당 상권의 진입장벽이 높게 형성되어 있으며
대부분 점포들이 건물주와 장기임대를 맺고있어 임대료 상승 등이 발생하지 않고 있다.
다만, A급 프랜차이즈가 위치해 있는 점포의 경우 보증금 6억에 월임료 1000만원이상으로 거래된 적이 있어 해당 상권의 가치가 높다는 것을 반증해주고 있다.
시세는 1층 10평 점포를 기준으로 보증금 5천~1억, 임대료 200~350, 권리금은 1억~2억정도로 과거에 비해 약 절반정도 낮은 가격으로 거래되고 있는 실정이다.
사당동의 경우 남현동이나 방배동에 비해 상권의 발전속도가 다소 느리지만
오히려 향후 발전가능성은 상대적으로 높은 곳이다. 사당동은 8번출구에서 시작되는
먹자골목과 ‘한국전력’에서 이수역방향으로 길게 이어지는 로드변 상권이 형성되어 있다.
8번출구부터 시작되는 먹자골목은 지역상권의 색채가 두드러지며
배후에 주택가가 풍부하게 형성되어 있어 직장인 수요보다는 지역주민들을 염두에 둔 음식점, 마트 등의 업종선정이 우수한 상권이다.
점포시세는 1층 10평 기준으로 보증금 3천~7천, 임대료 150~200,
권리금 5천~7천 정도 수준으로 형성되어 사당역 상권에서는 비교적 낮은 수준이다.
반면, ‘한국전력’에서 이수역방향으로 길게 이어진 로드변 상권은
통학버스를 타기위한 학생층과 지하철을 이용하기 위한 지역주민 수요가 높아 사당역 상권 중 가파른 상승곡선을 그리고 있는 지역이라 할 수 있다.
주로 베이커리, 아이스크림, 커피숍, 은행 등의 업종들로 구성되어 있어
남현동 대로변 상권과 업종구성에서는 큰 차이를 보이지 않지만 출구별 유동인구수가 아직은 적은 편이다.
하지만 현지 중개업소에 말에 따르면 지하철 10번 출구앞에 위치한 A 프랜차이즈들은 명확하게 밝힐 수는 없으나 권리금 형성이 부르는게 값이 되어버렸다며,
주변에 제일은행, 국민은행, 기업은행등 금융권과 한국전력 직장인, 수도권 외곽에 위치한 대기업 사업장으로 출퇴근하는 인구가
배후 주택가로 많이 유입되고 있어 사당역 상권 중 다크호스로 손꼽히고 있다고 전하고 있다.
사당동 로드변 시세는 1층 10평 기준으로 보증금 7천~1억, 임대료 400~500, 권리금 7천~1억 정도인 것으로 조사되었다.
마지막으로 사당역 상권 중 업무시설 밀집지역인 동시에 주택가 밀집지역이기도 한 ‘서울메트로’ 뒤편 먹자골목과 11, 12번 출구 주변 대로변 상권을 들 수 있다.
11번 출구로 나와 이수역 방향으로 향하는 대로변 버스정류장 쪽에는 롯데리아, 던킨도너츠, 베스킨라벤스31 등의 A급 프랜차이즈 등이 위치해 있지만
상권이 크게 활성화되어 있지 않은 실정이다. 오히려 12번 출구에서 나오면 마주하게 될 ‘파스텔시티‘를 시작으로 13번 출구 앞 골목으로 시작되는 먹자골목이 우수 상권이라 할 수 있다.
남현동 등기소 골목과 비교했을때 중/장년층의 비율이 높다고 할 수 있고, 업종 역시 회사원들과 배후 주택가 지역주민들에게 동시에 어필할 수 있는 업종 구성이 중요한 상권이다.
먹자골목과 이면골목 구석구석까지 크고작은 음식점이 무척 많이 들어서 있는데 주로 고기집, 횟집, 단란주점 등이 주업종으로 분석되었다.
시세는 1층 30평매장을 기준으로 보증금 1억~1억5천, 임대료 400~500, 권리금 1억5천~3억 정도여서 다소 초기투자비용부담이 있는 상권으로 분류할 수 있겠다.
하지만 주차공간이 충분하며 수요층이 두터운 상황이라는 점을 감안해보았을때 서비스나 음식으로 승부가 가능하다면 고정고객확보를 바탕으로 성공적인 창업을 할 수 있는 곳으로 판단된다.
이러한 점들을 종합해보면 사당역 상권 중 남현동, 방배동상권의 경우 신규창업자보다는 사업경험이 있고 투자금액에 여유가 있는 사람들에게 유리한 상권이 될 것으로 보여진다.
이런 대규모 개발계획과는 별도로 사당역 상권은 상권으로서의 기본적인 요건들을 두루 갖추고 있으며, 앞으로 서울남부의 교통중심지로서 현재의 모습을 꾸준히 유지할 것으로 보인다.
한준영 부장 010 4919 7486
